LK Siregar

3 Benefit bagi Penyalur KPR yang Bekerja Sama dengan PPSP

Bisnis | 2022-07-24 22:01:29

Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan (PPSP) bertindak sebagai salah satu Special Mission Vehicle (SMV) yang berada di lingkungan Kementerian Keuangan, PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau dikenal dengan sebutan SMF menjadi bentuk perjalanan pertama membangun sebuah kemampuan advance financing yang dedicated untuk pembiayaan perumahan.

Dasar hukum Pendirian PPSP didasari oleh Peraturan Presiden RI No. 100 tahun 2020 yang merupakan perubahan ketiga tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan yang telah diterbitkan pada tahun 2005. Sesuai Pasal 28H ayat (1) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan. Selanjutnya salah satu tugas Pemerintah Pusat adalah memfasilitasi penyediaan perumahan dan/atau permukiman bagi masyarakat dan mendorong pengembangan penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.

Bahwa untuk mendukung pasar pembiayaan perumahan dan permukiman yang efisien dan terjangkau, perlu dilakukan optimalisasi pembiayaan sekunder perumahan guna meningkatkan ketersediaan pasokan perumahan. SMF sebagai PPSP adalah penyelenggaraan kegiatan penyaluran dana jangka menengah dan/atau panjang kepada Kreditor Asal dengan melakukan Sekuritisasi. Sekuritisasi adalah transformasi aset yang tidak likuid (Tagihan KPR) menjadi likuid (Kas) dengan cara pembelian Aset Keuangan dari Kreditor Asal dan penerbitan Efek Beragun Aset (EBA). Point pentingnya disini adalah SMF sebagai Perusahaan yang core bisnisnya adalah melakukan sekuritisasi, namun memiliki kekhususan yaitu sekuritisasi aset keuangan dengan underlying Tagihan pembiayaan perumahan (tagihan KPR).

Seperti dalam artikel saya sebelumnya bahwa Sekuritisasi saat ini belum menjadi alternatif pendanaan bagi para penyalur pembiayaan perumahan karena masih melimpahnya likuiditas yang ada dan kompleksitas transaksi sekuritisasi yang perlu dipersiapkan secara matang oleh para stakeholder. Namun perlu diketahui bahwa SMF sebagai PPSP adalah lembaga keuangan non bank yang beroperasi dalam pengawasan oleh OJK, sehingga implementasi tugas yang diembannya dalam Perpres di positivisasi oleh Peraturan OJK (POJK). Masih hangat rasanya POJK 12/2022 yang terbit tgl 7 Juli 2022 lalu sebagai perubahan atas POJK yang sebelumnya terbit yaitu POJK 4/2018 tentang PPSP.

POJK 12/2022 telah mengakomodir beberapa perluasan mandat yang di emban SMF sebagai PPSP sesuai Perpres No 100 tahun 2020, yaitu untuk melakukan sekuritisasi perlu dilakukan dorongan untuk pengembangan pasar melalui penyaluran pinjaman dalam rangka mendukung pembiayaan kepemilikan, kepenghunian dan ketersediaan perumahan dan/atau permukiman. Mau tau apa aja features pinjaman yang dapat disalurkan oleh SMF?

SMF sebagai PPSP melakukan penyaluran pinjaman untuk mendukung pembiayaan dalam rangka keberlanjutan kepemilikan, kepenghunian, dan ketersediaan perumahan dan/atau permukiman antara lain:

1. pembiayaan pemilikan rumah;

2. pembiayaan pembangunan rumah di atas lahan milik sendiri;

3. pembiayaan perbaikan/renovasi rumah;

4. pembiayaan pembangunan proyek perumahan dan/atau proyek rumah susun guna mendukung ketersediaan perumahan dan permukiman;

5. pembiayaan mikro perumahan (micro housing finance);

6. pembiayaan pelepasan rumah (reverse mortgage);

7. pembiayaan rumah dengan skema sewa-beli; dan

8. pembiayaan kerja sama pemerintah dengan badan usaha (KPBU) di bidang perumahan dan permukiman.

Yang dimaksud rumah dalam POJK ini adalah rumah tapak, rumah susun, rumah usaha, dan/atau jenis rumah lainnya berdasarkan ketentuan peraturan perundang- undangan.

Eitttsss sabar dulu gaiss info diatas bukan berarti kalian bisa langsung mengajukan pinjaman ke SMF loh yaa. Ingat kan bahwa PPSP itu bernama formal PT. Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau SMF dilarang menyalurkan pinjaman secara langsung kepada end customer, kenapa? Karena SMF adalah Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan, jadi ada di second layer dari transaksi pembiayaan perumahan. Penyalur Pembiayaan Perumahan seperti Bank, Multifinance, BPR, atau pun BPD yang menyalurkan KPR tetap menjadi first layer, atau penyalur pembiayaan primer tetap menjadi pihak yang akan melakukan transaksi dengan end customer atau masyarakat yang akan mengajukan KPR atau pun pihak2 yang membutuhkan pembiayaan terkait perumahan.

Jadi siapa saja yang bisa mengajukan pinjaman ke SMF???

Yup betul banget gaiss yaitu perusahaan-perusahaan penyalur pembiayaan perumahan yaitu Bank Umum, Multifinance, BPR, BPD termasuk penyalur pembiayaan perumahan yang berbasis prinsip Syariah.

Nah apa saja manfaat bagi perusahaan penyalur pembiayaan perumahan di first layer jika melakukan pinjaman kepada SMF? Sesuai hipotesa saya nih gaiss, minimal ada 3 manfaat nya, cekidot

Yang pertama, Kita semua tau kalo lembaga keuangan seperti perbankan adalah lembaga intermediary yang mempertemukan pihak yang punya uang dengan pihak yang butuh uang, yang menjadi concern disini adalah jangka waktu pembiayaan untuk kepemilikan rumah (KPR) termasuk ke dalam kelompok tenor jangka panjang, bisa sampe dengan 20 tahun loh. Sedangkan dana yang digunakan bank adalah dana yang dihimpun dari masyarakat dalam bentuk giro, tabungan atau pun deposito yang masing-masing tenor nya maksimal hanya 1 tahun. Hal ini loh yang menjadi bank menjadi lembaga yang memiliki risiko solvablitas yang tinggi. Yaaa kita memang tau bahwa OJK sudah menjaga risiko tersebut dengan menerbitkan POJK No 50/03/2017 tentang pemenuhan NSFR (Net Stable Funding Ratio) untuk Bank Umum. Dinyatakan dalam POJK tersebut bahwa untuk menciptakan sistem perbankan yang sehat dan mampu berkembang serta bersaing secara nasional maupun internasional, bank perlu mengelola likuiditas sesuai dengan prinsip kehati-hatian. Yang masih menjadi catatan saya atas POJK ini ada beberapa hal, yaitu: penerapan NSFR baru berlaku untuk bank kelompok BUKU 3 & 4 serta bank yang sahamnya dimiliki pihak asing, kemudian metode quantivisir atas jumlah available stable funding (ASF) dan required stable funding (RSF) dengan metode pembobotan per komponen yang terkategorikan belum secara head to head di-matching-kan dengan tenor nya. Point saya disini adalah walaupun kalo kita browsing laporan NSFR perbankan menunjukkan angka diatas 100% yang artinya terjaga stabilitasnya namun tidak serta merta mengeliminasi risiko likuiditas (solvabilitas lancar) perbankan pada khususnya. Oleh sebab itu pinjaman untuk backup dana penyaluran pembiayaan perumahan oleh perbankan kepada SMF tetap dibutuhkan untuk me-reduce risiko unmatched maturity antara simpanan and pembiayaan.

Yang kedua , Pelaku bisnis di first layer tentu akan berupaya melakukan scaling up bisnis nya, nah peran SMF menjadi penting bagi penyalur pembiayaan perumahan karena ketersediaan dana untuk produksi KPR atau pembiayaan perumahan nya akan terjamin. Nggak perlu lagi khawatir akan risiko stop lending karena tidak tersedianya dana di perusahaan penyalur. Hal ini mengindikasikan bahwa konsep full reserved banking akan terealisasi.

Selanjutnya yang ketiga adalah perbankan saat ini menuju fase beyond banking, dimana fee based mindset akan menjadi core business bagi perbankan. Saat penghasilan (revenue stream) langsung dedicated dengan beban nya (cost of fund) maka stabilitas cuan akan terjaga. Dalam konsep IRR kita semua tau bahwa cash in (revenue) yang di-recognized tanpa ada cash out (investasi diawal) adalah tidak terhingga. Oleh karena itu tidak ada yang perlu diragukan lagi bahwa peran SMF sebagai PPSP bagi perkembangan bisnisnya penyalur pembiayaan perumahan menjadi mutlak adanya.

Nah sekarang kita coba masuk ke bagian selanjutnya, yaitu apa saja manfaat dan keuntungan bagi para end customer dengan adanya role yang dijalankan SMF? Tentu saja aksesibilitas, yaa ini sangat penting perannya, karena banyak dari tipologi masyarakat Indonesia adalah berpenghasilan secara informal dan tidak tetap maka masih banyak banget perusahaan penyalur pembiayaan perumahan yang enggan melayani segmen tersebut. Peran SMF disini adalah menyiapkan produk yang paling fit dengan kebutuhan masyarakat dan prudensial bagi perusahaan penyalur, dan sudah barang tentu SMF juga hadir dengan paket lengkapnya yaitu sebagai penjamin atas ketersediaan dana penyalurannya.

Manfaat yang paling signifikan atas kehadiran SMF sebagai PPSP dan Special Mission Vehicle Pemerintah adalah berperan aktif untuk memastikan setiap warga negaranya dapat hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat. Tentunya hal tersebut perlu dicapai dengan tidak menimbulkan masalah lain, yaitu risiko likuiditas perbankan sebagai penyalur utama pembiayaan perumahan yang memiliki dampak sistemik jika ada hal negatif yang terjadi padanya. Masih inget kan gaiss sejarah tentang impact terjadinya rush atau penarikan dana masyarakat secara besar-besaran dalam waktu yang bersamaan? Tentu saja ujungnya Pemerintah harus turun tangan, dan kita semua berharap hal itu tidak perlu terjadi lagi. Tidak cukup dengan berharap, tapi pemerintah telah hadir untuk meminimalkan risiko tersebut dengan mendirikan PPSP bernama PT. SMF (Persero)

Nah, saya harus berhenti sejenak untuk menulis artikel ini, biar kita bisa meng-endapkan dulu informasi yang saya sampaikan yaa gaiss Selanjutnya saya akan mencoba menjelaskan lebih rinci dan teknis atas hipotesa saya diatas dan feature keren dari pinjaman SMF sebagai PPSP . Ditunggu yah gaisss

Ohh iya, hampir lupa Dirgahayu SMF yang ke 17 pada tgl 22 Juli kemarin Teruslah menjadi bagian penting dari kebahagiaan keluarga Indonesia Barakallah

Wallahualam bishawab